Edita: Campus Digital UIB

 

Esta obra está sujeta a la licencia Reconocimiento-NoComercial-SinObraDerivada 4.0 Internacional de Creative Commons. Para ver una copia de esta licencia, visite http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/.

 

§ 5.- CONTENIDOS CIVILES EN NORMAS AUTONÓMICAS Y DERECHO CIVIL AUTONÓMICO “NO FORAL”

1. CONTENIDOS CIVILES EN NORMAS AUTONÓMICAS

1.1. LA CIVILIDAD DE LOS CONTENIDOS DE NORMAS AUTONÓMICAS: ¿COMPETENCIA ESPECÍFICA O COMPETENCIA CIVIL?

1.1.1. Incidencias en derecho de obligaciones y contratos

1.1.2. Incidencias en derechos reales, en especial, el derecho de propiedad

1.2. UNA DEGUSTACIÓN DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL EN LAS NORMAS AUTONÓMICAS

1.2.1. Límites al derecho de propiedad privada por interés público

a- Urbanismo y edificios

1. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

2. Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les directrius d’ordenació territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries

3. Decret 35/2001, de 9 de març, pel qual s’estableixen mesures reguladores de l’ús i manteniment dels edificis

4. La Llei 14/2000, de 21 de desembre, d’Ordenació Territorial

b.- Espacios naturales

1. La Llei 1/1991, de 30 de gener, d’espais naturals i de règim urbanístic de les àrees d’especial protecció de les Illes Balears

c.- Suelo rústico

1. Llei 6/1997, de 8 de juliol, de sòl rústic de les Illes Balears

1.2.2. Límites por interés privado: “relaciones de vecindad”

1. La Llei 7/2013, de 26 de novembre, de règim jurídic d’instal·lació, accés i exercici d’activitats a les illes balears

2. Ley 8/2012, de 19 de julio de turismo de las Illes Balears

1.2.3. Limitaciones del derecho de propiedad por interés público: “servidumbres legales”

a.- Carreteras y caminos

1. Llei 5/1990, de 24 de maig, de carreteres de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears

b.- Litoral

1. Decreto 72/1994, de 26 de mayo, sobre Planes de ordenación del litoral

c.- Suelo rústico

1. Ordre del Conseller d’innovació i energia, de 14 d’octubre de 2002, per la qual es despleguen determinats aspectes relatius als subministraments i a la distribució d’energia elèctrica en sòl rústic.

1.2.4. Limitaciones del dominio per interés público: derechos de adquisición preferente (derechos de tanteo y retracto)

1.2.5.  Otros límites y limitaciones a modo de ejemplo

1. Llei 5/2005, de 26 de maig, per a la conservació dels espais de rellevància ambiental (LECO)

2. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

3. Ley 6/2019, de 8 de febrero, de modificación de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears

4. Llei 3/2019, de 31 de gener, agrària de les Illes Balears

5. Ley 8/2019, de 19 de febrero, de residuos y suelos contaminados de las Illes Balears

BIBLIOGRAFÍA GENÉRICA

 

§ 5.- CONTENIDOS CIVILES EN NORMAS AUTONÓMICAS Y DERECHO CIVIL AUTONÓMICO “NO FORAL”

 

1. CONTENIDOS CIVILES EN NORMAS AUTONÓMICAS

1.1. LA CIVILIDAD DE LOS CONTENIDOS DE NORMAS AUTONÓMICAS: ¿COMPETENCIA ESPECÍFICA O COMPETENCIA CIVIL?

Existen reglas con incidencia en materia civil en normas baleares dictadas al amparo de otras competencias, como por ejemplo en materia de consumo y turismo y en materia de propiedad.

 

 

1.1.1. Incidencias en derecho de obligaciones y contratos

En primer lugar, se pueden ver implicaciones de las materias reguladas en leyes dictadas al amparo de las competencias en consumo y turismo y la materia civil; dado que las relaciones obligatorias privadas surgidas de los contratos de consumo y de los contratos turísticos son materia civil, y son Derecho civil balear, en la medida en que no formen parte del concepto “bases de las obligaciones contractuales”, las cuales están reservadas a la competencia exclusiva del Estado ex art. 149.1.8ª CE.

 

 

Sobre esta cuestión contamos con una extensa STC 132/2019, de 13 de noviembre de 2019 (respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos) cuyos pronuncimientos más relavantes en esta materia del derecho civil en normas autonómicas de consumo transcribimos:

 

STC 132/2019, de 13 de noviembre de 2019

 

 

1.1.2. Incidencias en derechos reales, en especial, el derecho de propiedad

Otra materia civil presente en leyes no civiles es la institución de la propiedad.

La legislación de la CA, actuando la función social del derecho de propiedad, puede justificarse, no sólo en la competencia definitoria del sector sino también en otra regla (siguiendo la STC 11/30/1982) que es la competencia en derecho civil, en las CCAA que la tienen con base en el art. 149.1.8ª CE y, en concreto, en la idea de “desarrollo”.

La legislación sectorial, partiendo de materias especiales[1], ha redimensionado el estudio de instituciones civiles básicas, como es la propiedad. La especialidad del objeto regulado se manifiesta en una ordenación en bloque de todos los aspectos normativos que ofrece la materia especial con independencia de si son civiles o no. Por tanto, dentro normas que abarcan cuestiones muy diversas (muchas de carácter público), que rodean el derecho de propiedad, encontramos la parte civil de la institución. La deducción de la parte civil de estas leyes especiales se ha entendido como la mención de los derechos básicos del particular en relación con ciertos tipos de propiedades o la enumeración breve de los aspectos civiles de mayor interés, pero remitiendo su regulación concreta a la ley especial.

En cuanto a la institución de la propiedad, la Base 10 de la Ley de Bases del Código Civil[2] contiene el mandato de seguir la civilidad de la norma de acuerdo con el concepto de materia civil allí donde se encuentre ésta y al margen de la calificación de la norma.

La CE ofrece un catálogo de materias especiales sobre las que se puede seguir la norma civil.

Por lo tanto, estudiar la propiedad significa buscar la materia civil en leyes a las que normalmente se atribuye el carácter de administrativas (por ejemplo, en materia de ordenación del territorio, espacios naturales, propiedad urbana).

Todo esto nos lleva a poder encontrar materia civil balear en leyes no civiles, como son las referentes a la ordenación del territorio y la protección de espacios naturales. La presencia de materia civil en estas leyes viene relacionada con la actuación de la función social del derecho de propiedad (art. 33 CE), la cual viene concretada muchas veces en la regulación de los derechos de adquisición preferente sobre la situación del propietario (de propiedad urbana, agraria, forestal y de espacios naturales).

 

 

En definitiva, lo que queremos poner de manifiesto es que, la incidencia de la materia civil en estas leyes (relacionadas con diferentes tipos de propiedades) se ve siempre que el legislador autonómico plasma la función social que la propiedad privada debe cumplir (art. 33 CE). Esta plasmación se puede hacer, tanto de manera negativa, estableciendo cuando se incumple la función social, es decir, contemplando casos en los que las facultades de disfrute y disposición de un derecho de propiedad privada erosionan intereses de la colectividad y por tanto, incumplen la función social; como de manera positiva, señalando lo que el propietario puede hacer, es decir, sus deberes y cargas que limitan sus facultades. Una de las fórmulas positivas para llevar a cabo la concreción de la función social, incidiendo sobre el derecho de propiedad, es la regulación de derechos de tanteo y retracto como hemos descrito[3].

 

Observamos que este artículo prevé unos determinados acuerdos que, según el procedimiento que se utilice para llegar a ellos, pueden acercarse a la idea de custodia del territorio, la cual supone una serie de relaciones fiduciarias entre sujetos de derecho privado o entre sujetos de derecho privado y una entidad de derecho público, dando así forma a la institución de custodia. De hecho, en la actualidad, la articulación de los acuerdos de custodia del territorio, provenientes del derecho americano (conservation easement o land stewardship), se relaciona, entre otras opciones, con la figura del fideicomiso o con figuras que puedan ser un equivalente el trust del Commom law.

 

1.2. UNA DEGUSTACIÓN DE DERECHO CIVIL PATRIMONIAL EN LAS NORMAS AUTONÓMICAS

Hemos realizado la siguiente aproximación a alguna materia civil contenida en leyes autonómicas no civiles:

 

1.2.1. Límites al derecho de propiedad privada por interés público

 

a- Urbanismo y edificios

 

1. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

 

Artículo 27. Facultades del derecho de propiedad

1. Las facultades del derecho de propiedad del suelo se ejercerán dentro de los límites y cumpliendo los deberes establecidos en la presente ley o, en virtud de esta, en el planeamiento urbanístico, de acuerdo con la clasificación urbanística de las parcelas.

2. En todo caso, el derecho de propiedad comprenderá el deber de dedicar los inmuebles a usos que no sean incompatibles con la ordenación urbanística, conservarlos en las condiciones exigidas y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro legalmente exigibles, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde llegue el deber legal de conservación.

 

2. Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les directrius d’ordenació territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries

Els elements bàsics del territori són aquells que fonamenten el model territorial definit per les DOT i són (art. 6):

–          Àrees sostretes al desenvolupament urbà (art. 8) (terrenys en funció dels quals és la protecció dels elements d’identitat que els caracteritzen i que, per la qual cosa, s’han de preservar dels processos de desenvolupament urbanístic). Es distingeix, en funció dels usos i activitats dels quals queden regulats inicialment per la Matriu d’Ordenació del Sòl Rústic:

• Sol rústic protegit: amb valors excepcionals per la preservació de la fauna, la flora, i la biodiversitat, té un règim de protecció especial. Hi ha cinc categories (art. 9, 19):
  • Àrees naturals d’especial interès d’alt nivell de protecció AANP (DA 21 Llei 6/1999): “los cerramientos de las fincas se regirán por las siguientes reglas: 1. Los cerramientos de las explotaciones agrarias que no supongan obras de fábrica se efectuarán siguiendo los sistemas tradicionales de la zona y sin que sea necesaria la obtención de licencia municipal”.
  • AN d’especial interès –ANEI- DA 19 Llei 6/99: “Para el mantenimiento de la unidad territorial determinada por las «possessions», «llocs» o fincas tradicionales, ubicadas en áreas naturales de especial interés se permitirá la agrupación de las posibilidades edificatorias destinadas a los usos y a las actividades que la matriz de ordenación del suelo rústico prevé para el sector primario, de acuerdo con la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears. Las edificaciones y los terrenos adscritos a estas agrupaciones constituirán una unidad indivisible durante un período no inferior a veinte años, con el compromiso de mantenimiento de la actividad. La indivisibilidad se inscribirá en el Registro de la Propiedad”.

–          Àrees de desenvolupament urbà (art. 11, 26). Són:

•  Aptes per als assentaments urbans, de qualsevol tipus d’ús, reconeguts pels instruments de planejament general amb les dimensions i les característiques bàsiques que aquests els atorguen. Sols urbanitzables o aptes per a la urbanització (art. 32). Els fixen els plans territorials parcials. Quan les previsions dels instruments de planejament general sobrepassin l’interval admissible de creixement de sòl classificat com a urbanitzable o apte, es podran dur a terme accions de canvi de classificació la qual cosa pot genera una indemnització legal (art. 35).

 

3. Decret 35/2001, de 9 de març, pel qual s’estableixen mesures reguladores de l’ús i manteniment dels edificis

 

Art. 4- “1. Són obligacions del propietari de l’edifici o de l’habitatge o local la utilització adequada i la conservació de les seves condicions d’ús, ocupació, seguretat i habitabilitat …”

Art. 5 – Obligacions de la comunitat de propietaris – “… complir i fer complir l’ús adequat i el manteniment de l’edifici i de les seves parts d’acord amb les instruccions d’ús i de manteniment, definides d’acord amb el que estableix el títol III. En particular és de responsabilitat directa de l’esmentada comunitat d’atendre el manteniment de les zones comunes de l’edifici com també els elements constructius i instal·lacions que són també comunes a l’edifici d’acord amb les instruccions esmentades”.

 

4. La Llei 14/2000, de 21 de desembre, d’Ordenació Territorial

 

Exposició de Motius[4]: … plans territorials insulars, els quals, com a substituts dels plans territorials parcials de la Llei del 1987, tenen la consideració d’instrument clau en l’ordenació del territori i desenvolupen aspectes fonamentals com l’atribució de sostres de creixement per a cada ús i àrea, la protecció del medi ambient …

 

b.- Espacios naturales

 

1. La Llei 1/1991, de 30 de gener, d’espais naturals i de règim urbanístic de les àrees d’especial protecció de les Illes Balears

Les àrees d’especial protecció d’interès per a la Comunitat Autònoma són:

– Àrea natural d’especial interès – És Sol no urbanitzable d’especial protecció.

Art. 7 Llei 1/91: “2. Las limitaciones que establece el artículo 86.1 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana para la realización de construcciones e instalaciones en suelo no urbanizable quedarán sometidas a las restricciones específicas que fija la presente Ley”.

Art. 10: “1. En las Áreas Naturales de Especial Interés no se permitirán otras nuevas edificaciones que las declaradas de utilidad pública, las destinadas a vivienda unifamiliar, a explotaciones agrarias que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca y las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas y de las telecomunicaciones”.

– Àrea rural d’interès paisatgístic, art. 14: “En las áreas rurales de interés paisajístico, la superficie mínima susceptible de edificación de una vivienda o una edificación de interés social será la siguiente…”.

– Àrea d’assentament dins paisatge d’interès. Art. 20: “2. En las Áreas de Asentamiento en Paisaje de Interés los tendidos deberán ser subterráneos”.

 

c.- Suelo rústico

 

1. Llei 6/1997, de 8 de juliol, de sòl rústic de les Illes Balears 

 

EXPOSICIÓ DE MOTIUS: … El títol II concreta, respectant el marc normatiu estatal que resulta constitucionalment d’aplicació, les limitacions que la classificació com a sòl rústic i l’assignació o no, a un règim d’especial protecció suposa per al contingut del dret de propietat, establint així mateix la necessitat d’obtenció de llicència municipal prèvia per a la segregació de terrenys en aquesta classe de sòl.

 

 

1.2.2. Límites por interés privado: “relaciones de vecindad”

También se ha legislado la función social, en la línea de atender al interés particular de las relaciones de vecindad, incidiendo en el derecho efectivo a un domicilio libre de inmisiones.

 

1. La Llei 7/2013, de 26 de novembre, de règim jurídic d’instal·lació, accés i exercici d’activitats a les illes balears

 

Article 2. Àmbit d’aplicació

1. Queden sotmeses a aquesta llei totes les activitats i les infraestructures comunes, de titularitat pública o privada, susceptibles d’ocasionar molèsties, alterar les condicions de salubritat, causar danys al medi ambient o produir riscs a les persones o als béns que es desenvolupin o s’ubiquin a les Illes Balears, amb independència que les persones titulars o promotores siguin entitats públiques, persones físiques o jurídiques, i tinguin o no finalitat lucrativa, es facin en instal·lacions fixes, portàtils, desmuntables, de manera habitual o esporàdica i en espais oberts o tancats.

2. S’exclouen de l’àmbit d’aplicació d’aquesta llei:

f) Estades turístiques en habitatges.

 

Disposició transitòria primera.

Normativa tècnica que s’ha d’aplicar

Mentre no es desplegui reglamentàriament aquesta llei, en matèria de seguretat, salubritat i medi ambient, s’hi ha d’aplicar, en allò que no s’oposi o no s’hagi derogat per les normes vigents, el títol primer del Decret 2414/1961, de 30 de novembre, pel qual s’aprova el Reglament d’activitats molestes, insalubres, nocives i perilloses (RAMINP).

 

 

2. Ley 8/2012, de 19 de julio de turismo de las Illes Balears

 

Artículo 16. Deberes de los usuarios de los servicios turísticos.

A los efectos de esta ley, y sin perjuicio de lo establecido en otra legislación que resulte aplicable, los usuarios de servicios turísticos tienen la obligación de:

a) Respetar las normas de uso y de régimen interior de los establecimientos turísticos y las reglas particulares de los lugares objeto de visita y de las actividades turísticas; asimismo, tienen que respetar las normas básicas de convivencia y, con respecto a las viviendas objeto de comercialización turística, también los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y espacios en copropiedad determinados en las normas de régimen interior de las comunidades de propietarios de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

 

Artículo 35. Establecimientos de alojamiento turístico coparticipados o compartidos u otras formas análogas de explotación de establecimientos de alojamiento turístico

4. Los establecimientos a los que se refiere este artículo deberán reunir las siguientes garantías:

a) En el Registro de la Propiedad se hará constar mediante nota marginal la afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento y la cesión del uso de dicha unidad de alojamiento a favor de la empresa explotadora.

b) Cada uno de los propietarios de las diferentes unidades de alojamiento se comprometerá a que el inmueble en conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades de alojamiento, sea gestionado por una única empresa explotadora.

 

Artículo 50. Requisitos para la comercialización

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior o en su defecto, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solamente a este efecto, un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de personas propietarias, que a la vez constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la misma mayoría puede modificar. En este supuesto resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se inscribirá en el Registro de la Propiedad, siempre que sea posible conforme a la normativa sectorial específica (a fin de informar a posibles terceras personas adquirientes de viviendas).

Este acuerdo no es necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Para la modificación de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Cuando el número de propietarios no exceda de cuatro la aceptación de la posibilidad de comercialización turística se podrá acordar por mayoría en la forma que determina el artículo 13.8 de la Ley 49/1960 en remisión al artículo 398 del Código Civil.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, esta tendrá que cesar en el plazo máximo de un año, siempre que no exceda el plazo máximo de cinco años o el que se determine reglamentariamente fijado por el punto 3 de este mismo artículo. Estos cambios se tienen que comunicar a la administración turística.

…

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden público, así como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda está ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infracción grave de las normas de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo máximo de veinticuatro horas.

…

16. Las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

…

20. Cuando la comercialización se lleve a cabo por parte de personas físicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipología unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo máximo de 60 días en un período de un año, la comercialización de estancias turísticas podrá llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad deberán cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este artículo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuación:

En la presentación de la declaración responsable la persona comercializadora deberá acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. También deberá indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días.

Asimismo, solo podrá presentarse la declaración si la vivienda está ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 75 de esta ley.

La declaración habilitará para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco años, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo régimen y requisitos de autorización y renovación establecidos para las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la prórroga será necesario, además, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el número total de personas no supere el número de plazas de la cédula de habitabilidad o título de habitabilidad análogo de la vivienda.

 

1.2.3. Limitaciones del derecho de propiedad por interés público: “servidumbres legales”

 

a.- Carreteras y caminos

 

1. Llei 5/1990, de 24 de maig, de carreteres de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears

 

Artículo 20

1. Las expropiaciones de bienes y derechos y también la imposición de las servidumbres necesarias para la construcción de carreteras se regirán por la vigente Ley de Expropiación Forzosa.

2. Las expropiaciones a que den lugar las obras de travesías, quedarán sometidas a las prescripciones de la legislación urbanística.

3. En los casos a que se refiere el punto anterior, la Administración expropiante se subrogará en la posición jurídica del propietario expropiado, a los efectos de su derecho al aprovechamiento urbanístico que corresponda a los terrenos según la ordenación en vigor.

 

Art. 28: 1. Los proyectos de carreteras, en función de la categoría y del trazado, definirán las dos líneas que en cada lado de la calzada o de las calzadas enmarcarán la zona de dominio público que deberá ser necesariamente expropiada, destinada a contener todos los elementos básicos y complementarios de la vía y también las necesidades anexas a la misma, como jardines, áreas de descanso, áreas de servicio, carriles para la circulación de bicicletas, miradores, zonas destinadas a almacenaje, pesaje, mediciones de aforos y demás operaciones de conservación.

 

Art. 29:

Las zonas de dominio público que deberán incluirse en los proyectos de obras de nuevas carreteras, las duplicaciones de calzada, las variantes y los acondicionamientos que supongan cambios de trazado en más de 3 kilómetros, excepto justificación en contrario, serán las comprendidas entre dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación y a una distancia de estas de:

a) 8 metros para vías de cuatro o más carriles.

b) 3 metros para vías de dos carriles de las redes primaria y secundaria.

c) 1 metro para vías de dos carriles de las redes local o rural.

 

Art. 33:

3. Además de las condiciones señaladas, la ejecución de obras de cualquier clase en el entorno de una carretera se debe someter a las limitaciones siguientes:

a) Las labores agrícolas no tendrán ninguna restricción fuera de la zona de dominio público …

b) Los cierres de las propiedades colindantes deberán situarse fuera de la zona de dominio público y a no menor de 3 metros …

g) No podrán autorizarse edificaciones de nueva construcción ni ampliaciones o reconstrucciones de las existentes en la zona de protección …

 

Artículo 34

El organismo titular de la carretera podrá autorizar el paso de las conducciones aéreas o subterráneas de interés público entre el borde de la zona de dominio público y la de protección, y deberá notificar a los propietarios de los terrenos afectados y al arrendatario, en su caso, la resolución de ocupar sus terrenos con expresión cierta o aproximada de la superficie y del plazo, de la finalidad a que se destina y de la designación de la Entidad beneficiaria. Esta resolución será inmediatamente ejecutiva.

La indemnización de esta servidumbre se regirá por la vigente legislación de expropiación forzosa, cuyo cumplimiento por la entidad beneficiaria, a cargo de la cual correrán las indemnizaciones, debe garantizar el organismo titular de la carretera.

 

b.- Litoral

 

1. Decreto 72/1994, de 26 de mayo, sobre Planes de ordenación del litoral

 

Artículo 2. Concepto y extensión

1. A los efectos del presente Decreto, se entiende por Litoral todas aquellas zonas en que normalmente puedan darse fenómenos capaces de producir consecuencias perceptibles y significativas en la ribera del mar y demás áreas del dominio público marítimo-terrestre próximo a la línea de costa.

 

Artículo 4. Áreas de ordenación

3. En el área de dominio privado, y a efectos de la ordenación del litoral, el Plan o las Normas no podrán ubicar otro tipo de edificios, instalaciones u ocupaciones que las expuestas en el párrafo anterior, pudiendo, no obstante, establecer limitaciones a la propiedad con carácter de Normas Adicionales de Protección del Medio Ambiente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.3 de la Ley de Costas. En todo caso, sólo se permitirán los usos previstos en la vigente normativa de Costas, con los requisitos y condiciones establecidos en la Ley y en su Reglamento.

 

c.- Suelo rústico

 

1. Ordre del Conseller d’innovació i energia, de 14 d’octubre de 2002, per la qual es despleguen determinats aspectes relatius als subministraments i a la distribució d’energia elèctrica en sòl rústic.

 

Art. 4. Condicions de soterrament d’esteses en baixa tensió. 1.B. Traçats per camins i zones privats: “a) … per camins privats … profunditat mínima de seixanta centímetres. b) … per zones privades on ni hi ha camins … el traçat ha de disposar-se a una profunditat mínima d’un metre, estenent-se a seixanta centímetres …”.

 

Art. 7. Condicions de soterrament de línies de mitjana tensió. “B. Traçats per camins i zones privades”

 

Art. 9. Expropiacions i servituds. “És d’aplicació a aquesta matèria el que disposa el títol IX de la Llei 54/1997, de 27 de novembre, del Sector Elèctric”.

[

 

1.2.4. Limitaciones del dominio per interés público: derechos de adquisición preferente (derechos de tanteo y retracto)

Se observa en el art. 32 de la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, del Patrimonio Histórico de las Illes Balears, la posibilidad de tanteo y retracto por parte de la administración autonómica (consejo insular y, subsidiariamente, Gobierno balear) sobre las transmisiones onerosas de la propiedad o de cualquier derecho real sobre los bienes de interés cultural y los bienes catalogados.

Igualmente, en el art. 27 de la Ley 5/2005, de 26 de mayo, para la conservación de los espacios de relevancia ambiental, se regula el derecho de tanteo y retracto del órgano autonómico competente en las transmisiones onerosas de terrenos declarados espacio natural protegido.

Y también en la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, se establecen también derechos de tanteo y retracto susceptibles de operar (puesto que, en ocasiones, requieren que la Administración opte por establecerlos en determinados convenios) sobre una variedad de propiedades: Inmuebles incluidos en áreas declaradas de conservación y rehabilitación (arts. 21 ter y 21 quater Ley 5/2018); inmuebles que se transmitan en su totalidad cuando éstos dispongan de más de una vivienda y al menos una de ellas esté arrendada (art. 26 ter Ley 5/2018); inmuebles de grandes tenedores, adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales, cuando se transmitan entre ellos (art. 26 quater Ley 5/2018); determinadas viviendas desocupadas de manera continuada durante un tiempo superior a dos años, inscritas en el Registro de viviendas desocupadas (art. 36 Ley 5/2018); y viviendas protegidas (art. 75 Ley 5/2018).

Los tanteos y retractos de carácter legal, o fijados en las leyes, se consideran auténticos límites[6] a la propiedad privada, por interés público, porque suponen una actuación de la función social que cumple el derecho de propiedad.

Mediante el establecimiento de tanteos y retractos legales, la función social marca los límites internos del derecho de propiedad (el régimen de restricciones en que está incurso el poder del propietario) sobre determinados bienes, es decir, sobre el régimen ordinario de propiedad, que se presenta, por tanto, variable, en función de las diversas categorías de bienes.

La función social se predica del contenido del derecho de propiedad y para incidir en la facultad de disposición se usa la figura del tanteo y el retracto, como derechos de adquisición preferente (o de preferencia en la adquisición, como idea más precisa), que no impiden la libre disposición, pero sí que impiden elegir libremente a la contraparte (por tanto, limitan el ejercicio del derecho de disposición), siempre que el comprador preferente, la administración, decida realizar la adquisición.

Así, en la normativa balear mencionada vemos, como límite al derecho de propiedad, el derecho de tanteo por el cual los propietarios o titulares de derechos reales sobre bienes declarados de interés cultural y bienes catalogados tendrán que notificar a la administración autonómica correspondiente su intención de transmitir los bienes o derechos y deberán indicar el precio, las condiciones de la transmisión y la identidad del adquirente. Igualmente debe notificar fehacientemente a la administración las condiciones esenciales de la transmisión pretendida, el transmitente de un espacio natural protegido. A partir de ahí, en el plazo de dos meses, desde la notificación, en el caso de bienes de interés cultural y catalogados y, en el plazo de tres meses, desde la notificación, en el caso de espacio natural protegido, la administración podrá ejercer el derecho de tanteo.

En una línea similar, en el caso de las transmisiones entre grandes tenedores respecto de viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales (artículo 26 quater Ley 5/2018) y en el caso de transmisiones de viviendas protegidas y suelos reservados para su construcción (artículo 75 sexies Ley 5/2018), la administración correspondiente tiene 2 meses desde la notificación de la voluntad de transmitir la vivienda o el suelo, para el ejercicio del derecho de tanteo.

Si la transmisión no se notifica o no se formaliza en las condiciones establecidas, la administración autonómica en cuestión podrá ejercer, en los casos de bienes culturales y de espacio natural protegido, el derecho de retracto, en su significado de  tanteo postadquisitivo (frente al significado de retroventa que tiene en puridad el término «retracto»), en el plazo de seis meses, en el caso de bienes culturales y, en el de un año, en el caso de espacio natural protegido, a contar desde el momento en que la administración tenga conocimiento de la transmisión.

Por su parte, en el caso de transmisiones entre grandes tenedores respecto de viviendas y terrenos adquiridos en procesos judiciales o extrajudiciales y en el de transmisiones de viviendas protegidas y suelos reservados para su construcción, la administración podrá también ejercer el derecho el derecho de retracto si no se han efectuado las notificaciones de la transmisión legalmente exigidas o se ha realizado en condiciones distintas a las fijadas por la notificación, entre otras causas. El ejercicio del derecho de retracto debe hacerse en el plazo de un mes a contar desde que se haya establecido administrativamente la existencia de una causa suficiente para el ejercicio del mismo.

Observamos que, como genuino límite al derecho a la propiedad, el tanteo y retracto legal no se inscriben en el Registro de la propiedad, sino que su oponibilidad se ampara directamente en la ley. Por ello, los notarios y los registradores de la propiedad denegarán, en el ejercicio de sus facultades, la formalización en escritura pública y la inscripción, respectivamente, de los títulos de adquisición o de transmisión de derechos reales de los bienes culturales, en el caso que no quede fehacientemente acreditado el cumplimiento de las disposiciones sobre tanteo y retracto. Y también, por ello, en el caso de espacio natural protegido, la comunicación de la transmisión a la Administración será un requisito necesario para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

En ocasiones, el tanteo y retracto legal se establece a favor de particulares, en lugar de la administración, igualmente, pero para cumplir una función de interés general. Así lo hace el art. 109 de la Ley 3/2019, de 31 de enero, Agraria de las Illes Balears, con la finalidad de concentrar fincas para promover el mantenimiento y el mejor aprovechamiento de las explotaciones agrarias, e incrementar su rentabilidad.

 

 

En este caso, el derecho de preferencia en la adquisición se presenta solo en forma de tanteo postadquisitivo[7], de modo que tienen derecho a retracto los propietarios de tierras contiguas, en las ventas de fincas rústicas de menos de una hectárea de superficie o inferiores a la unidad mínima de cultivo.

A partir de esta previsión, la regulación autonómica nos lleva a la regulación del retracto de colindantes del CC (arts. 1511, 1518, 1521 y 1524), paradójicamente, como si el mismo contuviera reglas generales en el sentido de «derecho común», cuando el derecho civil propio es competencia del legislador balear (art. 30.27 EAIB[8]).

Por lo visto, en este caso, el legislador balear se refiere a una institución civil en una norma autonómica no civil y, en lugar de aprovechar su competencia civil para cerrar la regulación de dicha figura, hace uso de la cláusula de cierre prevista en el art. 87.3 EAIB («Derecho propio») el cual, tras decir que «el derecho propio de las Illes Balears es aplicable en su territorio con preferencia a cualquier otro», concluye diciendo que: «En todo aquello que no esté regulado por el derecho propio de las Illes Balears será de aplicación supletoria el derecho del Estado».

 

1.2.5.  Otros límites y limitaciones a modo de ejemplo

 

1. Llei 5/2005, de 26 de maig, per a la conservació dels espais de rellevància ambiental (LECO)

 

Art. 45. Convenis i servituds d’interès mediambiental

1. El Govern de les Illes Balears pot subscriure acords o convenis amb els titulars de drets sobre terrenys inclosos en espais naturals protegits per tal que aquests acceptin, a canvi d’una contraprestració econòmica o d’altre tipus, el desenvolupament de tasques i actuacions relacionades amb la gestió mediambiental que impliquin limitacions de les activitats, dels usos o dels aprofitaments que excedeixin del contingut del dret de propietat.

2. Els titulars poden cedir els seus drets de manera selectiva i les limitacions poden afectar només una part de la finca.

3. Aquests acords o convenis poden consistir en la constitució d’una servitud que s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat.

 

 

2. Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

 

Artículo 3. Finalidades y atribuciones de la actividad urbanística.

1. Las políticas públicas relativas a la regulación, la ordenación, la ocupación, la transformación y el uso del suelo tendrán como finalidad común la utilización de este recurso de acuerdo con el interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los objetivos específicos que les atribuyan las leyes.

2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se refiere el apartado anterior deberán propiciar el uso racional de los recursos naturales y armonizar los requerimientos de la economía, la ocupación, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas, y la protección del medio ambiente; asimismo, contribuirán en particular a:

i) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo y los usos y las formas de aprovechamiento, de acuerdo con su función social y de utilidad pública.

j) Evitar la especulación del suelo y garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, una previsión de dotaciones y equipamientos urbanos adecuada y el acceso a una vivienda digna. El suelo vinculado a uso residencial estará al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, un domicilio libre de inmisiones contaminantes y en un entorno seguro, saludable y universalmente accesible. Asimismo, favorecerá la cohesión social, mediante la regulación del uso del suelo de forma que se fomente la convivencia equilibrada de grupos sociales, usos y actividades.

 

3. Ley 6/2019, de 8 de febrero, de modificación de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears

 

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

…

La intervención administrativa en materia de actividades tiene una larga trayectoria en el ordenamiento jurídico español. Desde el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, de larga vigencia en nuestra comunidad autónoma, a la primera regulación autonómica, con la Ley 8/1995, de 30 de marzo, de atribución de competencias en materia de actividades clasificadas y parques acuáticos, reguladora del procedimiento, de las infracciones y sanciones, y acabando con la actual Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears. Inicialmente, esta normativa partía de la identificación de actividades potencialmente peligrosas o molestas y establecía un control a priori de estas actividades por parte de la administración a través de los mecanismos de las licencias administrativas, diferenciando una licencia previa a la autorización de eventuales obras de edificación y una licencia posterior que evaluaba ya la instalación finalizada y que era el requisito necesario para la puesta en funcionamiento. Esta normativa con los años demostró su onerosidad, ya que implicaba un doble control que, además, concurría con el control urbanístico en la mayoría de casos. En cambio, dejaba de lado, en cierta manera, lo que realmente es decisivo en materia de actividades: el control de su ejercicio en el tiempo, el mantenimiento de las instalaciones y la modernización eventual.

 

Disposición adicional primera. Clasificación de las actividades.

1. Por orden de la persona titular de la consejería competente en materia de actividades se aprobará la clasificación de las actividades permanentes para el ámbito de las Illes Balears, la cual debe fijar su equivalencia con el CNAE.

Esta clasificación debe indicarse siempre en los documentos que tengan que ser objeto de inscripción en la Sección I del Registro Autonómico de Actividades.

Las modificaciones que deban realizarse con posterioridad a esta orden se pueden realizar por resolución de la persona titular de la consejería competente en materia de actividades.

En la dirección electrónica del Registro debe figurar siempre la versión actualizada de la clasificación.

2. Hasta que no se apruebe la clasificación de las actividades, los documentos que deban inscribirse en el Registro incorporarán el código que corresponda del nomenclátor del Decreto 19/1996, de 8 de febrero, por el que se aprueba el nomenclátor de las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas sujetas a calificación.

 

Disposición transitoria primera. Inscripción en el Registro Autonómico de Actividades.

Reglamentariamente se adaptará la regulación y el funcionamiento del Registro Autonómico de Actividades a lo previsto en esta ley, y se fijará el plazo para su plena implementación. Hasta que esta se produzca, en los términos que se prevean reglamentariamente, no es exigible la inscripción previa de las actividades para llevar a cabo las modificaciones previstas en el artículo 11 de la Ley 7/2013.

 

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.

1. Quedan derogadas todas las disposiciones de rango igual o inferior que se opongan a lo dispuesto en esta ley, la contradigan o sean incompatibles con ella.

2. De forma específica, queda derogado el Decreto 19/1996, de 8 de febrero, por el que se aprueba el nomenclátor de las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas sujetas a calificación, sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional primera.

 

4. Llei 3/2019, de 31 de gener, agrària de les Illes Balears

 

Article 8
Drets i deures agraris dels propietaris de sòl rústic

1. Els propietaris de sòl rústic tenen dret a dur a terme les activitats necessàries per al manteniment o per a l’activitat agrícola, forestal, cinegètica i ramadera mitjançant l’ús dels mitjans tècnics i les instal·lacions adequades sense que impliquin la transformació de la seva condició o característiques essencials.

2. Sense perjudici del que s’estableix en la legislació d’ordenació territorial i urbanística amb relació a l’ordenació i usos del sòl, els propietaris de sòl rústic tenen el deure de mantenir les finques pròpies en condicions adequades, i en concret tenen les obligacions següents:

b) Conservar, mantenir i, si s’escau, reposar el sòl i la vegetació en les condicions necessàries per evitar riscs d’erosió, d’incendi o pertorbació de la seguretat i de la salut públiques o del medi ambient i l’equilibri ecològic.

c) Abstenir-se d’efectuar qualsevol activitat no controlada que pugui tenir com a efecte la contaminació del sòl, l’aigua o l’aire. Es tindrà especial cura amb l’emmagatzematge dels residus perillosos generats per les explotacions agràries i amb els tancs o dipòsits de combustible que es facin servir.

d) Complir la normativa de sanitat vegetal, de sanitat animal i de benestar animal.
e) No realitzar accions que comprometin el bon estat dels sistemes tradicionals de drenatge.

f) Permetre a les administracions públiques competents treballs de plantació i conservació de la vegetació dirigits a prevenir l’erosió o els desastres naturals.

g) Executar els plans i els programes de compliment obligat.

h) En sòl rústic protegit, a més, les que derivin del seu règim especial de protecció.
3. En cas que la persona propietària hagi cedit la gestió dels terrenys, la responsabilitat recau sobre el titular de la gestió del sòl. 4. L’administració pot dictar plans, programes o ordres d’execució per garantir el manteniment adequat de les finques.

 

Article 107
Divisió de finques rústiques

1. Les divisions de finques rústiques han de respectar la unitat mínima de conreu o forestal que preveu aquesta llei.

2. A més de les excepcions que estableix la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, es permet dividir, segregar o parcel·lar per sota de la unitat mínima en els supòsits següents:

a) La divisió d’una finca per agrupar-la a una que hi confronti amb l’objectiu de permetre l’accés a una via de comunicació, quan estigui dins una finca aliena sense sortida a un camí públic.

b) L’intercanvi recíproc de superfícies entre finques confrontants per reordenar-ne la forma, quan la diferència entre les superfícies intercanviades no superi el 15%.

3. En cap cas no s’autoritzaran divisions amb finalitats de parcel·lació urbanística. Tampoc no es podran autoritzar divisions quan el seu resultat comporti finques en les quals s’hagi superat l’edificabilitat màxima permesa.

 

Article 108
Unitat mínima de conreu i forestal

1. La unitat mínima de conreu, als efectes que preveu la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, és la superfície suficient que ha de tenir una finca rústica perquè les tasques fonamentals per conrear-la, utilitzant els mitjans normals i tècnics de producció, es puguin dur a terme amb un rendiment satisfactori tenint en compte les característiques socioeconòmiques de l’agricultura a la comarca o la zona.

 

Article 113
Condicions específiques a determinades categories de sòl

1. Quan l’edificació, la construcció o la instal·lació s’ubiqui en un espai amb una qualificació de sòl rústic específica, s’haurà d’adequar a les condicions que la normativa d’ordenació territorial, urbanística o ambiental estableixi per protegir els valors que justifiquen la dita qualificació.

2. Els instruments escaients procuraran que la regulació dels usos agraris tengui el detall suficient per permetre el seu reconeixement com a ús admès, sense perjudici dels informes regulats en aquesta llei i la normativa sectorial. Això no obstant, en els casos que resulti convenient una valoració cas per cas, podrà declarar el caràcter condicionat de determinats usos en tot o en part de l’espai objecte de regulació, com també podrà limitar o prohibir usos en tot o en part d’aquest espai. En concret:

a) Als espais de rellevància ambiental, s’ajustarà a la regulació, els plans i els procediments prevists a la Llei 5/2005, de 26 de maig, per a la conservació dels espais de rellevància ambiental (LECO).

b) Als espais protegits per la Llei 1/1991, de 30 de gener, d’espais naturals i de règim urbanístic de les àrees d’especial protecció de les Illes Balears (LEN), i en les qualificacions de sòl rústic previstes a la Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les Directrius d’Ordenació Territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries, els instruments d’ordenació han de preveure les condicions i el procediment adequats per preservar els valors que n’han justificat la declaració corresponent.

c) A les àrees de prevenció de riscs s’ha de garantir la prevenció del risc per mitjà de la regulació específica i dels informes o autoritzacions que prevegi la normativa sectorial.

 

Article 119
Tancaments de les explotacions agràries

1. El titular d’una explotació agrària té dret a tancar les parcel·les que la conformen, tant per al desenvolupament de l’activitat ramadera com per a la protecció dels cultius.

2. Els tancaments han ser adequats per a l’activitat agrària a la qual es dedica l’explotació i respectar mesures d’integració paisatgística. Les reparacions que s’efectuïn seguint els sistemes tradicionals de la zona no requeriran l’obtenció de llicència municipal.

3. A les àrees d’especial protecció recollides a la Llei 1/1991, de 30 de gener, d’espais naturals de les Illes Balears, els tancaments de les finques es realitzaran amb pedra arenosa o calcària en murs de paret seca i quedarà expressament prohibit aterracar-los. L’alçada màxima del

 

Article 120
Custòdia del territori i agrocompromisos

1. D’acord amb la Llei estatal 42/2007, de 13 de desembre, del patrimoni natural i de la biodiversitat, s’ha de promoure la custòdia del territori mitjançant acords entre entitats de custòdia i propietaris i/o gestors de finques privades o públiques per tal d’afavorir una activitat agrària ambiental, socialment i econòmicament sostenible.

2. S’han d’incentivar les externalitats positives dels terrenys agraris que es trobin ubicats en espais protegits o en els quals existeixin acords de custòdia del territori degudament formalitzats pels seus propietaris o gestors davant entitats de custòdia. Per això, es tindran en compte, entre d’altres, els següents serveis prestats pels ecosistemes:

a) La conservació, restauració i millora del patrimoni natural, de la biodiversitat, geodiversitat i del paisatge, en funció de les mesures específicament adoptades per a tal finalitat, amb especial atenció a hàbitats, espècies amenaçades i paisatge en mosaic.

b) La fixació de diòxid de carboni com a mesura de contribució a la mitigació del canvi climàtic.

c) La conservació dels sòls i del règim hidrològic com a mesura de lluita contra la desertificació, en funció del grau en què la coberta vegetal i les pràctiques productives que contribueixin a reduir la pèrdua o degradació del sòl i dels recursos hídrics superficials i subterranis.

d) La recàrrega d’aqüífers i la prevenció de riscs geològics.

3. Reglamentàriament, el Govern de les Illes Balears, a proposta del conseller competent en matèria d’agricultura i amb la participació dels consells insulars, pot establir mesures de suport i foment de compromisos de caràcter intersectorial, que poden ser ambientals, socials, territorials, urbanístics o fiscals, entre el sector agrari i altres sectors productius de les Illes Balears, amb especial referència als sectors turístic, energètic i de transports. Igualment, es podrà desenvolupar reglamentàriament el contingut mínim dels acords de custòdia del territori amb l’objectiu d’assegurar la seva adequació a les finalitats establertes.

 

Article 121 Contractes territorials

1. L’administració competent en matèria agrària pot establir contractes territorials per potenciar la generació d’externalitats positives i d’ aspectes transversals i multifuncionals a les explotacions agràries i forestals, d’acord amb el Reial decret 1336/2011, de 3 d’octubre, pel qual es regula el contracte territorial com a instrument per promoure el desenvolupament sostenible del medi rural.

El contracte territorial, la subscripció del qual té caràcter voluntari per als titulars de les explotacions agràries, ha de reflectir els compromisos que ha complir el subscriptor, expressats de forma determinada i concreta en els aspectes qualitatius i quantitatius, de manera que el contingut sigui comprensible i inequívoc i el compliment objectivament verificable per l’administració responsable del control. La subscripció i el compliment dels compromisos del contracte dóna dret al subscriptor a percebre les contraprestacions que s’hi determinin i a beneficiar-se de les preferències i prioritats que legalment hi siguin aplicables.

2. L’administració ha de fomentar la formalització de contractes territorials individuals quan les finalitats específiques i els compromisos i les contraprestacions aplicables es determinin cas per cas, segons la situació i les potencialitats de cada explotació, i col·lectius, quan les potencialitats afectin una zona d’interès especial.

3. Contingut mínim de la convocatòria de contractes:
a) L’àmbit territorial i el tipus d’explotacions agràries al qual es dirigeix el contracte. b) Els requisits que han de reunir els subscriptors. c) Els criteris objectius i el procediment per a la selecció dels subscriptors.
d) Els compromisos que ha d’adoptar la persona titular de l’explotació i els criteris per determinar-los per a cada explotació. e) Les contraprestacions que s’atorguen al subscriptor i els criteris per determinar-los.
f) El sistema de verificació i control del compliment dels compromisos i el règim aplicable en cas d’incompliment.
g) El règim d’incompatibilitats.
h) El règim de pròrrogues, modificació, subrogació, resolució i extinció del contracte.
i) Quan les contraprestacions tenguin caràcter de subvenció, els elements que requereix la normativa d’aplicació.

4. L’administració competent en matèria agrària ha d’efectuar les convocatòries i instruir i resoldre els procediments.

 

Article 122 Bancs de terres

1. El Govern, els consells insulars i els ajuntaments poden crear bancs de terres:

a) Creant registres administratius de caràcter públic i instruments que facilitin el contacte entre l’oferta i la demanda de finques rústiques de l’ illa, conreades o cultivables, o per a fins de conservació de la natura.

b) Oferint la disponibilitat de terrenys públics per a l’aprofitament agrari de les persones que l’administració en qüestió estableixi com a usuaris potencials.

2. El Consell de Govern, a proposta del conseller competent en matèria agrària, ha d’establir mitjançant un decret els principis generals d’ organització i funcionament pels quals s’han de regir els bancs de terres.

 

Article 124
Compensació per les pressions exercides sobre sòl rústic

1. Els instruments que defineix aquest capítol, en especial els contractes territorials, poden ser utilitzats per compensar els perjudicis ocasionats per pressions exercides per les activitats i els usos impropis del sòl reservat a l’activitat agrària.

2. L’administració competent en matèria agrària ha de desplegar reglamentàriament la compensació dels usos impropis del sòl rústic.

3. Les activitats relacionades amb la conservació de l’espai natural, la protecció del medi ambient, la formació en tècniques i matèries pròpies agràries i l’elaboració d’estudis i investigacions de l’àmbit agrari i rural que tenguin relació amb l’activitat que es porta a terme a la finca pròpia.
4. Les activitats agroturístiques i d’agricultura de lleure, que preveu l’article 95 de la Llei agrària.

5. Les activitats cinegètiques i les artesanals que utilitzin com a material principal matèries primeres d’origen agrari o forestal de la finca.
6. Les activitats eqüestres següents: l’ensinistrament i el pupil·latge d’èquids; els certàmens; la creació, la utilització i l’ explotació de rutes i senders per a èquids; l’ús d’èquids en utilitats ambientals i terapèutiques i l’entrenament d’aquests destinats a esports hípics.

 

5. Ley 8/2019, de 19 de febrero, de residuos y suelos contaminados de las Illes Balears

 

Artículo 63. Declaración de suelos contaminados.

1. Cuando a consecuencia del análisis de la calidad del suelo, de la valoración de riesgos, o en los supuestos previstos en el anexo III del Real Decreto 9/2005, así corresponda, se tiene que iniciar motivadamente el procedimiento de declaración de suelo contaminado.

2. El órgano competente en materia de suelos tiene que notificar el procedimiento a los causantes de la contaminación, a las personas o entidades propietarias registrales del suelo, al poseedor y poseedores en caso de que no sean los mismos, al ayuntamiento o ayuntamientos afectados en los cuales se localice la contaminación, al órgano competente en materia de aguas superficiales y subterráneas y a cualquier otro organismo que pueda verse afectado en el ámbito de las propias competencias, así como a cualquier persona que se considere interesada en los términos previstos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.

3. La propuesta de resolución se tiene que notificar a los interesados y al ayuntamiento o ayuntamientos respectivos donde se sitúe el terreno o terrenos objeto de la declaración, y se les tiene que otorgar un plazo de quince días para que presenten las alegaciones que consideren oportunas.

4. La resolución mediante la que se declare un suelo contaminado tiene que incluir, como mínimo, la información siguiente:

a) Datos generales de identificación del suelo: denominación del emplazamiento, dirección, municipio, referencia catastral, datos registrales y uso del emplazamiento.

b) Datos específicos: causantes de la contaminación, si están identificados, actividad o actividades desarrolladas, personas y entidades propietarias o poseedoras actuales, superficie afectada y contaminantes presentes.

c) Datos relativos a la recuperación ambiental: obligado principal y subsidiarios que tienen que realizar las tareas de limpieza y recuperación, actuaciones necesarias para llevar a cabo la limpieza y plazos en que los obligados tienen que presentar una propuesta detallada del plan de limpieza y recuperación del lugar afectado.

d) Suspensión de los derechos urbanísticos y de usos en caso de que resulten incompatibles con las medidas de limpieza que sean necesarias para la recuperación de los terrenos afectados.

e) Garantías financieras que aseguren el cumplimiento de las obligaciones de recuperación.

 

Artículo 64. Efectos de la declaración de suelo contaminado.

1. La declaración de un suelo como contaminado obligará a los responsables a realizar las operaciones de limpieza, descontaminación y recuperación ambiental que se establezcan en la forma y el plazo dictados. Esta obligación puede exigirse cualquiera que sea el periodo transcurrido desde que se produjo la contaminación.

2. Los responsables tienen que presentar una propuesta de plan de limpieza y recuperación, que tiene que incluir de manera detallada las actuaciones que se llevarán a cabo, junto con un plazo de ejecución. El plan de limpieza y recuperación tiene que ser aprobado por el órgano competente en materia de suelos contaminados. Esta aprobación tiene que incluir los valores objetivos que se tienen que alcanzar.

3. Si no se acepta el plan mencionado anteriormente, la recuperación se tiene que llevar a cabo en los términos y los plazos que dicte el órgano competente en materia de suelos contaminados del Gobierno de las Illes Balears.

4. La firmeza de la declaración de un suelo como contaminado determina su inclusión automática en el Registro de suelos contaminados.

5. Las operaciones de limpieza y recuperación de los suelos contaminados, a cargo del obligado u obligados, se tienen que efectuar de conformidad con lo que establece el artículo 7 del Real Decreto 9/2005, con el alcance y el contenido establecidos en el anexo IV del mismo real decreto.

 

Artículo 67. Efectos de la declaración de suelo degradado.

1. La declaración de un suelo como degradado obliga a los responsables a realizar las operaciones de limpieza, descontaminación y recuperación ambiental que se establezcan en la forma y el plazo dictados. Esta obligación puede exigirse cualquiera que sea el periodo transcurrido desde que se produjo la contaminación.

2. Los responsables tienen que presentar una propuesta de plan de limpieza y recuperación, que tiene que incluir de manera detallada las actuaciones que se llevarán a cabo, junto con un plazo de ejecución. El plan de limpieza y recuperación tiene que ser aprobado por el órgano competente en materia de suelos contaminados del Gobierno de las Illes Balears. Esta aprobación tiene que incluir los valores objetivos a alcanzar.

3. Si no se acepta el plan mencionado anteriormente, la recuperación se tiene que llevar a cabo en los términos y los plazos que dicte el órgano competente en materia de suelos contaminados del Gobierno de las Illes Balears.

4. La firmeza de la declaración de un suelo como degradado determina su inclusión automática en el Registro de suelos degradados.

5. Los responsables de la descontaminación y la recuperación tienen que responder de sus obligaciones, según queda establecido en el artículo 36 de la Ley 22/2011.

6. Los gastos de limpieza y recuperación de suelos degradados tienen que ser a cargo del obligado u obligados, en cada caso, a realizar estas operaciones.

 

 

BIBLIOGRAFÍA GENÉRICA

Àrea de Dret civil, Universitat de Girona (Coord.), El futur del dret patrimonial de Cataluña. (Materials de les Desenes Jornades de Dret Català a Tossa). Tirant lo blanch, València, 2000.

Àrea de Dret civil, Universitat de Girona (Coord.), La codificació dels drets reals a Catalunya (Materials de les Catorzenes Jornades de Dret Català a Tossa, 21 i 22 de setembre de 2006). Documenta Universitaria, Girona 2007.

COCA PAYERAS, 1988. Tanteo y retracto, función social de la propiedad y competencia autonómica. Publicaciones del Real Colegio de España, Bolonia.

GARRIDO MELERO, Martín (dir.), Primer congrés de Dret civil català: El dret patrimonial en el futur Codi civil de Catalunya (Tarragona, 6, 7 i 8 de novembre de 2001). La Notaria, Col·legi de Notaris de Catalunya, núm. 9-10, setembre-octubre 2001, núm. 11-12, novembre-desembre 2001.

GARRIDO MELERO, Martín i BOSCH CAPDEVILA, Esteve (coord). 2n Congrés de Dret civil català: El Codi Civil de Catalunya (Tarragona, 1 i 2 d’octubre 2003). La Notaria, Col·legi de Notaris de Catalunya, núm. 9-10, setembre-octubre 2003 i núm. 11-12, novembre-desembre 2003.

LLODRÀ GRIMALT, F. “Pensar l’actualització del dret civil balear des dels seus pous”. RJIB, nº.13, 2015, p. 133.

LLODRÀ GRIMALT, F. “Notas para la regulación del derecho de servidumbre de paso en Mallorca”. VIII Boletín de la Academia de Jurisprudencia y Legislación de las Illes Balears, 2006.

LLODRÀ GRIMALT, F., “Conservació de la biodiversitat i funció social de la propietat privada. Aproximació al Projecte de Llei de conservació de la biodiversitat de les Illes Balears”. Congrés Espais naturals protegits: el paper de la propietat privada. INESE, Palma, octubre 2004, pàgs. 95-101.

LLODRÀ GRIMALT, F., “La protecció jurídica de la cultura popular”. II Jornades d’estudis locals de Manacor. Manacor, 2002, pàgs. 369-380.

LLODRÀ GRIMALT, F., “Sobre la conveniencia de regular el derecho de servidumbre forzosa de paso en Mallorca”. A: Principales novedades legislativas en el régimen jurídico de la actividad agraria. Cuadernos de Derecho Agrario, n.º 4, Gobierno de La Rioja, pàgs. 217-252.

LLODRÀ GRIMALT, F., “Un impulso al Derecho civil balear: Los contornos del Derecho civil balear ‘posible’. (Un estudio a propósito de la normativa autonómica en materia de Derecho de Consumo y del Turismo)”. Boletín de la Academia de Jurisprudencia y Legislación de Baleares, VII, 2004.

LLODRA GRIMALT, Francesca. «EL DRET CIVIL BALEAR, EXEMPLE ÚNIC DE MERA CONSERVACIÓ DEL DRET CIVIL ESPECIAL. ÉS L’OCÀS DEL DRET CIVIL BALEAR O TINDRÀ RESILIÈNCIA?». Dinovenes Jornades de Dret Català a Tossa, setembre 2016.

LÓPEZ LÓPEZ, Ángel, “El derecho de propiedad: perspectivas para una reconstrucción técnica y su inserción en las competencias autonómicas”. En: Àrea de Dret civil, Universitat de Girona (Coord.), El futur del dret patrimonial de Cataluña. (Materials de les Desenes Jornades de Dret Català a Tossa). Tirant lo blanch, València, 2000.

MIRAMBELL I ABANCÓ, Antoni, “El dret patrimonial en el futur Codi Civil de Catalunya”. En: GARRIDO MELERO, Martín (dir.), Primer congrés de Dret civil català: El dret patrimonial en el futur Codi civil de Catalunya (Tarragona, 6, 7 i 8 de novembre de 2001). La Notaria, Col·legi de Notaris de Catalunya, núm. 9-10, setembre-octubre 2001, núm. 11-12, novembre-desembre 2001.

MIRAMBELL I ABANCÓ, Antoni, “La regulación dels drets reals en el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya”. En: Àrea de Dret civil, Universitat de Girona (Coord.), La codificació dels drets reals a Catalunya (Materials de les Catorzenes Jornades de Dret Català a Tossa, 21 i 22 de setembre de 2006). Documenta Universitaria, Girona 2007.

PÉREZ TORRENT, Josep Antoni, “Competències legislatives en matèria de dret patrimonial”. En: Àrea de Dret civil, Universitat de Girona (Coord.), El futur del dret patrimonial de Cataluña. (Materials de les Desenes Jornades de Dret Català a Tossa). Tirant lo blanch, València, 2000.

TUR FAÚNDEZ, M.N., “La perspectiva civil del Derecho de consumo en la Comunidad Autónoma balear”. RJIB, 03, 2005, pág. 61.

 

[1] Barral Viñals, Immaculada, “Los indeterminados límites del Derecho autonómico civil”. Estudios Jurídicos en homenaje al profesor Díez-Picazo. Tomo I, Cívitas, 2003, págs. 244-250. Las materias especiales son las que, siendo civiles, el CC decide no incluirlas -como en la Base 10 y 14 respecto de las propiedades especiales- y tan sólo recogerá sus bases (arts. 426 y 428 CC), dejando su regulación a cuerpos legales extracodicilares (caza, pesca, aguas, minería, etc.) declarados subsistentes por el CC por el art. 1976 CC. Las leyes especiales se entendían, así como modificaciones puntuales o desarrollos específicos de ciertas materias codificadas (por ejemplo, la Base 26).

[2] Dice: «Tanto el Gobierno como la Comisión se acomodarán en la redacción del Código Civil a las siguientes Bases: 10 Se mantendrán el concepto de la propiedad y la división de las cosas, el principo de la accesión y de copropiedad con arreglo a los fundamentos capitales del derecho patrio, y se incluirán en el Código las bases en que descansan los conceptos especiales de determinadas propiedades, como las aguas, las minas y las producciones científicas, literarias y artísticas, bajo el criterio de respetar las leyes particulares por que hoy se rigen en su sentido y disposiciones, y deducir de cada una de ellas lo que pueda estimarse como fundamento orgánico de derechos civiles y sustantivos para incluirlo en el Código.»

[3] En otros tipos de propiedad, como el patrimonio cultural, también se ha previsto esta técnica, ver: Llodrà Grimalt, F., “La protecció jurídica de la cultura popular”. II Jornades d’estudis locals de Manacor. Manacor, 2002, págs. 369-380.

[4] Seguiendo la estela del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Artículo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.

Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 26.

2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

[5] Derogado, en el ámbito estatal, per la Llei 34/2007, de 15 de novembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera, que dice, en el article 7.2: «Cualquier otra actividad que implique una perturbación por ruidos del vecindario se entenderá incursa en el régimen sancionador de la presente Ley».

[6] Aunque con una terminología confusa, la STS de 12 de abril de 1989 (RJ 3005) dice que son derechos limitativos del dominio, pensando, hay que decir, en los de creación legal, y no meros derechos reales (cfr. art. 594 CC).

[7] De acuerdo con la doctrina más autorizada, estas figuras, tanteo y retracto, son más bien un tanteo preadquisitivo y uno postadquisitivo, y no un retracto en sentido estricto, es decir, en el sentido de «volver a adquirir lo que fue de uno». Ver: Martínez García, Manuel-Ángel, «Los derechos de tanteo y retracto en la Ley 22/2001 de la Generalitat de Catalunya: aspectos prácticos». En: Garrido Melero, Martín i Bosch Capdevila, Esteve (coord). 2n Congrés de Dret civil català: El Codi Civil de Catalunya (Tarragona, 1 i 2 d’octubre 2003). La Notaria, Col·legi de Notaris de Catalunya, núm. 9-10, setembre-octubre 2003, p. 72. También: Coca Payeras, Miquel, «Los derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto». En: Garrido Melero, Martín (dir.), Primer congrés de Dret civil català: El dret patrimonial en el futur Codi civil de Catalunya (Tarragona, 6, 7 i 8 de novembre de 2001). La Notaria, Col·legi de Notaris de Catalunya, núm. 9-10, setembre-octubre 2001, pp. 193-194.

[8] Ley Orgánica 1/2007, de 28 de febrero, de reforma del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears.